감정평가사 - 정보, 응시 자격, 시험 일정, 시험 내용, 면제 대상, 합격률, 합격 공략, 기출 문제, 진로 및 전망

 

 

 

감정평가란?

 

 감정평가란 부동산, 동산을 포함하여 토지, 건물, 기계기구, 항공기, 선박. 유가증권, 영업권과 같은 유무형의 재산에 대한 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

감정평가사의 평가방식은?

 

 감정평가사는 법률, 규정, 시장관행에 근거하여 평가대상의 주된 방식으로 평가하고 다른 방식으로 해당 평가액의 합리성을 검토한 후 평가액을 확정합니다. 감정평가액에 대한 모든 근거와 논리 또한 감정평가서에 기재하여 정보이용자들에게 제공하며, 물건 또는 권리를 감정하는 방식을 크게 세 가지로 분류하면 다음과 같습니다.

 

① 원가방식

건물평가의 주된 방식으로 비용성의 원리와 대체의 원칙에 입각한 방법입니다. 평가대상과 같은 기능을 하거나 효용을 누릴 수 있도록 재조달하기에 들어가는 비용과 적절한 개발이윤을 합하여 대상의 가격을 산정합니다. 건물, 기계기구 등 가치의 감가가 이루어지는 자산의 평가에 유용한 방식입니다.

 

② 비교방식

아파트, 상가등 집합부동산 평가의 주된 방식으로 시장성의 원리와 대체의 원칙에 근거한 방식입니다. 활용도가 높아 평가실무상 중추적인 역할을 합니다. 평가대상과 가치형성요인이 유사한 거래사례를 수집하여 평가대상의 가격을 산정하는 방식입니다. 이론적으로는 쉬운 방식이지만 부동산의 개별성 때문에 유사한 사례를 수집하는 것이 상당히 까다롭습니다.

 

③ 수익방식

무형자산, 유가증권 등 평가의 주된 방식으로 '가치는 장래 기대되는 편익의 현재가치'이라는 피셔의 정의에 부합하는 이론상 가장 우수한 방법입니다. 대상물건이 장래 창출할 것으로 기대되는 순수익이나 현금흐름을 환원하거나 할인하는 방식으로 평가대상의 가격을 산정합니다. 수익성 부동산이나 리츠 등 부동산 유동화상품과 관련한 감정평가에서 주로 활용됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

감정평가사와 공인중개사와의 관계

 

 부동산 시장에서 공인중개사가 거래의 전문가라면, 감정평가사는 가치의 전문가라고 할 수 있습니다. 공인중개사는 본인이 맡은 지역의 가격에 대해 잘 파악하고 있기에 감정평가사가 평가업무를 할 때 해당 물건의 인근 공인중개사무소에서 호가를 조사하기도 합니다. 하지만 감정평가사와 달리 공인중개사가 그 가격을 법적으로 보증하지는 못합니다.

 

감정평가사 1차 시험과 공인중개사 시험은 겹치는 과목이 많습니다. 민법, 부동산학원론, 도시 및 주거환경정비법, 부동산등기법 등은 감정평가사 1차가 조금 더 어렵습니다. 둘 사이의 차이는 회계학으로, 감정평가사 1차 시험은 회계학이 큰 고비인 반면, 공인중개사 시험은 아예 없습니다. 그리하여 감정평가사 합격자들은 2차 시험 이후 몇 주간의 시험준비를 더 하고 공인중개사 시험을 취득하는 것을 추천합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

감정평가사 응시 자격

 

 ▶ 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제12조 각호의 1에 해당하는 결격사유가 없는 사람

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

감정평가사 시험 일정

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

감정평가사 시험 내용

 

 

시험과목 및 방법

 

 

 

※ 시험과 관련하여 법률, 회계처리 등을 적용하여 정답을 구하여야 하는 문제는 시험시행일 현재 시행 중인 법률, 회계처리 등을 적용하여 그 정답을 구하여야 함

※ 회계처리 등과 관련된 시험문제는 한국채택국제회계기준(K-IFRS)을 적용하여 출제

※ 2016년도부터 제1차 시험 과목이 변경됨

※ 2009년도 제20회 감정평가사 자격시험부터 영어과목은 민간어학시험 성적표로 대체

※ 2013년도부터 수험자들의 공단 방문 도는 우편 제출의 불편 해소를 위해 공인어학성적표를 제출하던 방식을 응시원서 접수 시 공인어학종류, 성적, 취득일자 등을 입력하도록 변경

 

 

※ 수험자께서 정확한 정보를 입력하지 않아 공인어학성적 시행기관에서 조회가 불가능시 책임은 수험자에게 있으므로 정확하게 입력하고 추후 소명해야 할 필요가 있을 수 있으므로 응시원서 접수 마감일을 기준으로 1개월 전, 후에 공인어학성적 유효기간이 종료되는 경우 공인어학성적표를 사전 출력해 놓으시기 바랍니다.

 

 

 

■ 감정평가사 응시료

 - 1차 시험/2차 시험 통합 : 40,000원

 

 

 

 

 

 

▣ 1차 시험 공인어학성적 대체

 

 

 

 

 

 

합격 기준

 

 

 

 

 

 

 

 

 

감정평가사 면제 대상

 

 

제1차 시험 경력에 의한 면제내용

 

 

※ 1차 시험 합격자는 다음 회차 시험에 한해 제1차 시험은 면제됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

감정평가사 합격률

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

감정평가사 합격 공략

 

 

1차 시험

 

 1차 시험의 표준적인 준비기간은 6개월이며, 경제와 회계 전공자의 경우 절반으로 단축할 수 있으며, 1차 시험은 객관식이라 공부를 열심히 한다면 대부분 합격이지만, 대신 영어 점수를 꼭 달성해야 한다. 1차 시험을 보기 위해서는 공인 영어 성적도 필요합니다.

 

1) 회계학

회계학은 합격의 당락을 결정하는 가장 중요한 과목입니다. 많은 학생들이 40점만 넘기자, 회계에 시간을 많이 투자하자 등의 다양한 전략을 구사하는 과목으로, 반복 학습을 통해 패턴과 유형을 익히는 것이 중요합니다. 반복을 통한 문제의 패턴과 유형만 인식한다면, 회계는 빨리 풀 수 있는 문제가 나옵니다.

 

2) 경제학

경제학의 경우 기초가 가장 중요한 과목입니다. 기초를 다질 때에는 최대한 펼쳐 놓고 정리하는 것이 중요합니다. 각 파트 별로 중요한 유형의 문제는 정해져 있으며, 시험이 가까워졌을 경우에는 중요한 문제 풀이 위주로 공부하는 것을 추천합니다.

 

3) 부동산학

일정 수준에 도달하면 충분히 점수가 나오는 과목으로, 묻는 질문이 무엇인지에 대한 파악이 중요한 과목입니다.

 

4) 민법

1차를 준비하는 학생들이 고득점을 노리는 과목 중 하나로, 많은 학생들이 일정 점수 이상을 받아 다른 과목의 점수를 보완하려는 전략으로 사용되는 과목입니다. 체계가 중요한 과목으로, 이는 향후 2차 시험의 행정법과 보상법규에도 중요한 영향을 미칩니다.

 

5) 감정평가 관계법규

암기과목과 동시에 고득점이 가능한 과목입니다. 법 조문 순서에 따른 각각의 법(국토계획법, 국유재산법 등) 전반의 체계를 잡는 것이 중요합니다. 특히 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률(현 부동산가격공시에 관한 법률, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률)은 2차 과목에서도 적용이 되며, 보다 암기를 할 때에 의미를 부여해 외우는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2차 시험

 

 감정평가사 2차 시험은 논술형 시험으로, 감정평가실무는 논리력과 수리력, 추리력 등이 필요하고 감정평가이론은 논리력과 글쓰기 능력이 필요합니다. 감정평가 및 보상법규의 경우는 행정법을 비롯한 부동산가격공시법 및 보상법률 등과 함께 판례공부도 열심히 해야 합니다.

 

1) 감정평가실무

실무는 많은 학생들이 어려워하고 감정평가 과목 중 가장 비중을 많이 두는 과목입니다. 실무는 기본강의를 통해 전반을 이해하고, 각 주제가 나왔을 때 어떤 식의 전형적인 목차가 활용되는 지를 숙달하는 과정이 필요합니다. 기본기가 정말 탄탄해야 합니다. 또한, 실무 문제풀이를 할 때에는 150점을 기준으로 잡아 이미 풀었던 문제를 단순히 기계적으로 푸는 오류를 범하지 않으면서 한동안 풀지 않았거나 새로운 문제를 꾸준히 풀어보는 것이 좋습니다. 반복적으로 문제를 풀면서 전형적인 목차와 익숙한 자료는 빨리 활용해 시간을 줄이고, 익숙하지 않은 자료, 논란이 되는 자료에 대해 해석하는 시간을 투자해야 합니다.

 

감정평가 실무는 어떠한 사람을 뽑으려는 사람인지 파악하는 것이 중요합니다. 문제를 푸는 것도 중요하지만, 전문가로서 사람을 뽑는 것이 아닌 그 가능성과 자질을 뽑는 시험으로, 실제 감정평가서에 기재했을 때 논란이 될 만한 판단은 최대한 배제하며, 답이 갈리는 경우 자신의 명확한 판단기준을 한 줄 정도 제시하고 문제를 진행하는 것이 중요합니다.

 

 

2) 감정평가이론

기본강의를 통해 이론의 체계를 빨리 잡는 것이 좋습니다. 특히, 1차에서 공부한 부동산학과 관련이 있다. 자연스럽게 대처할 수 있는 능력이 가장 중요합니다.

 

 

3) 감정평가 및 보상법규

다른 과목들도 반복의 중요성이 강조되지만, 법규만큼 반복이 중요한 과목은 없습니다. 반복을 통해 답안지의 퀄리티가 가장 올라가는 과목으로, 쓰는 것을 반복하고, 문장을 수정 반복하고, 체계도를 다시 재작성해서 반복하는 것 등 일정 수준 이상의 체계만 잡힌다면 일정 범위 안에서 해결할 수 있는 문제가 대부분 출제가 됩니다. 노력한 만큼 확실한 점수가 나오는 과목과 동시에 시간이 오래 걸리는 과목입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

감정평가사 진로 및 전망

 

 

감정평가사 실무수습이란?

 

 ▶ 자격 취득 후 감정평가 업무를 수행하기 위해서는 실무수습기관에서 1년간 교육을 받아야 합니다.

 

 

※1년간의 수습기간 동안 6개월은 이론 6개월간은 실무이다. 이론 수습기간에는 합격생들 모두 한 공간에서 집단으로 강의를 들으며 보통, 각 분야별 특화되어 있는 평가사 분들이나 교수님들이 강사로 초빙되어 온다. 실무수습기간은 감정평가기관에 입사해서 실제 감정평가업을 시작하는 것이다.

 

감정평가기관에는 감정평가법인, 개인사무소, 감정평가사협회 등이 있다. 보통, 실무수습기간 중 다양한 물건들을 배정받게 되는데, 주로 담보평가를 많이 처리하면서 업무 난이도에 따라 배정 물건이 달라진다. 일반적으로는 주거용 구분건물, 즉 아파트, 다세대주택, 연립주택, 주거용 오피스텔 등으로 시작을 하게 되며, 부동산중개사에서 정보를 얻거나, 매매사례, 평가전례들이 많기 때문에 업무 난이도가 최하라고 할 수 있다. 그다음 일반적으로 토지, 건물이라고 이야기하는 물건을 배정받게 된다. 보통은 농지(전, 답)를 먼저 접하고 단독주택 정도를 처리해 보게 된다. 이렇게 몇 번 처리하다 보면 본격적인 업무처리가 시작된다.

 

 

 

 

감정평가사 수행 직무

 

• 정부에서 매년 고시하는 공시지가와 관련된 표준지의 조사/평가
• 기업체에 등의 의뢰와 관련된 자산의 재평가
• 금융기관, 보험회사, 신탁회사의 의뢰와 관련된 토지 및 동산에 대한 평가
• 주택단지나 공업단지 조성 및 도로개설 등과 같은 공공사업 수행

 

 

 

 

감정평가사 전로 및 전망

 

• 감정평가 시장은 IMF 이전에 약 2000억 원 정도의 규모였으나, IMF 이후 부동산 경기침체와 더불어 정부의 공공사업 축소로 시장의 규모 축소
• 하지만 급변하는 부동산 환경아래에서 부동산컨설팅 및 특허권, 영업권 등의 특수감정평가, M&A와 관련하여 기업 가치평가 및 기업실사, 부동산채권 등의 시장이 활성화될 것으로 예상되며 이들 시장의 개척은 감정평가업의 전망을 밝게 하며, 감정평가 업무가 더욱 활성화되리라 기대됨
• 자격증 취득 후 감정평가법인 및 감정평가사무소, 감정평가업무를 지도 감독하는 기관, 기업체의 부동산 관련부서, 부동산 컨설팅 쪽으로 진출할 수 있음

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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